实探消息，上海著名的五个烂尾规划，现在变成什么样呢？

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来自见or闻

1、南翔CBD不幸烂尾

在2009年的宏伟蓝图中，南翔曾立志于成为上海首个市郊中央商务区（CBD），然而，这一愿景最终未能如愿以偿，留下了一片未竟之地。当时的南翔，尚处于城市发展的边缘，上海的主城区域尚未完全成熟，四大副中心仍在建设之中。南翔的规划者们，或许受到了徐家汇、真如和五角场等地的成功案例的启发，试图将这种模式复制到南翔，但这一步棋似乎走得有些超前。

南翔的CBD规划，可以看作是对未来的一种大胆尝试，但郊区的环境显然未能支撑起一个繁华的商业中心。这不仅仅是对城市发展趋势的一次误判，更是一次对郊区潜力的过度乐观估计。随着时间的推移，南翔银翔湖畔原本规划中的CBD项目相继陷入停滞，有的工程半途而废，有的则被迫转向，改建为酒店式公寓，供居民居住。那些未被改造的办公楼，则面临着极低的入住率，成为了一座座空荡荡的建筑。

以新威国际大厦附近的睿谷蓝公寓项目为例，这个曾经的CBD核心区项目，如今已成为法院拍卖的对象，其命运令人唏嘘。而绿茵商业广场，这个一度承诺提供长达20年包租服务的商业项目，如今却荒草丛生，工地一片荒凉。开发商的突然消失，让众多业主的心寒不已。

海伦堡爱ME城市，作为南翔规模庞大的公寓与办公综合体，尽管公寓部分已有住户，但办公楼内部却堆满了建筑废料，仅有少数工人在艰难地继续施工。新华悦都，一个原本定位为办公项目的建筑群，最终也被改造为酒店式公寓，成为了普通家庭的居所。而万城银座的三栋商业办公楼，无一例外地转型为住宅用途，商务与居住的界限在这里变得模糊不清。

冰封科技园的两栋办公楼，一栋完全空置，另一栋虽高达15层，但仅有12家企业入驻。南翔CBD的失败，不仅仅归咎于郊区不适合发展CBD的自然条件，普陀区的规划与发展也难辞其咎。真如副城和桃浦智创城的迟缓进展，可能间接导致了南翔CBD的衰落。这两个市区内的商务区长期未能形成规模，使得南翔CBD与市区的联系被割裂，无法形成有效的协同效应。

如今，即使真如的CBD也开始面临空置的问题，南翔的CBD未来将何去何从，仍是一个未知数。这不仅是对过去规划失误的反思，也是对未来城市发展路径的一次深刻考量。

2、东外滩项目都出了岔子

东外滩，作为杨浦区的一颗未完待续的明珠，承载着区域发展的梦想，却也经历了一系列曲折与挑战。其中，东外滩1号项目——八埭头滨江园，曾被誉为杨浦版的汤品一臣，自2008年拿地以来，历经十年的等待，直到2018年才首次开盘。然而，项目并未就此顺利推进，反而遭遇了停工、延期交付、资产质押以及开发商深陷债务泥潭等一系列问题，使得这一本应璀璨夺目的项目蒙上了一层阴霾。

早在2016年，波特曼集团曾怀揣雄心壮志，欲将八埭头打造成集高端科技、金融与服务业为一体的地标性区域。然而，现实往往比理想更为骨感，至今，项目的商业和办公配套仍旧是一片空白，取而代之的是临时搭建的集装箱房、废品回收点以及简陋的小卖部，与当初的规划相去甚远。

八埭头地块的庞大，加之仍有民房未被拆迁，使得原本规划的商办设施陷入了漫长的等待之中，成为了一个个未竟的梦想。东外滩的开发进度，同样显得步履蹒跚，另一个备受瞩目的项目——东方渔人码头，自2004年获得审批后，历经数年才开始动工，原计划作为上海世博会的配套项目，却在世博会2010年举办之时，仍然处于施工状态。直至2014年，一期工程才勉强完工，而商业部分更是拖延至2017年才得以面世。

时光荏苒，七年光阴转瞬即逝，东方渔人码头的商业业态经历了多次更迭，商家的频繁更替，加之商场自身的招商困境，使其始终难以摆脱冷清的境遇。东外滩的规划早在2005年便已启动，然而漫长的拆迁过程，使这片区域错失了发展的黄金期。此外，人口的迁移与地铁线路的分布不足，进一步延缓了东外滩商业与商务氛围的形成。

东外滩原本是虹口北外滩的延伸，位于沿江商务区的下游位置，受到的外部辐射相对有限。幸运的是，近年来，随着字节跳动、美团等互联网巨头的入驻，东外滩迎来了新的发展机遇，注入了活力与希望。在住宅规划方面，东外滩逐渐形成了风貌别墅与小高层住宅的聚集地，但由于地形限制，一线江景的享受并不普遍，或许这也将成为东外滩与徐汇滨江等富人区在景观上的区别之一。

3、美兰湖的很多规划都沦为泡影

美兰湖，这个曾经承载着上海“一城九镇”宏伟蓝图的地方，如今成为了规划与现实之间巨大落差的缩影。在“北欧风情新市镇”的美好愿景下，一系列项目如国际会议中心、北欧风情小镇、五星级皇冠假日酒店、诺贝尔公园、奥特莱斯、易出莲花超市、国妇婴美兰湖分院、高尔夫球场、重点中学、中福会幼儿园等，本应共同编织一幅繁荣的画卷，然而，事与愿违，大部分规划未能如期实现，甚至有些项目在短暂的辉煌后迅速凋零。

美兰湖国际会议中心，这座设计精巧、充满异域风情的建筑，曾设有瑞典、丹麦、芬兰、挪威、冰岛等多个国家主题的会议室，旨在成为国际交流的重要平台。然而，现实却是，它未曾迎来一场真正的国际会议，最终沦为普通酒店，大部分场地被闲置，失去了原有的光芒。

北欧风情街商业区，一度因独特的风格吸引了不少游客，但好景不长，2018年后，商业活动急剧下滑，商家纷纷撤离，即便经过重新招商，如今也仅剩几家餐馆勉强维持，昔日的热闹景象已不复存在。

美兰湖皇冠假日酒店，这座五星级的豪华酒店，如今却大门紧闭，杂草丛生，周围散落着废弃物，成为了一处被遗忘的角落。美兰湖奥特莱斯，开业之初曾宣称将成为上海唯一可乘坐地铁直达的大型购物中心，然而，经营状况每况愈下，最终在2018年国庆节彻底关闭，如今，它已转型为幼儿园，那段繁华的商业历史似乎已被尘封。

易出莲花超市，这个规划中的项目从未变成现实，至今仍是纸上谈兵。国妇婴美兰湖分院，如今变成了当地的月子中心，而当初规划的重点中学和中福会美兰湖幼儿园，分别降格为罗店中学和宝山区美兰湖幼儿园，远未达到最初的期望。

诺贝尔科技公园，历经多年的等待，终于在去年正式开园，但其开放之路异常坎坷。美兰西湖，或称美兰湖中央公园，尽管计划今年对外开放，但从目前的进展来看，能否如期实现仍是未知数。

然而，美兰湖并非全无希望。随着中集金地TOD商场的进驻，未来有望成为美兰湖的新地标，为区域带来新的活力。美兰湖的房价涨幅未能跟上整体市场步伐，很大程度上反映了规划落实的不确定性对投资者信心的影响。

4、上海最大的烂尾地就是真如

真如副中心，这片曾经被寄予厚望的上海心脏地带，如今却承载着一段关于规划与现实之间巨大鸿沟的故事。自2006年起，真如便踏上了一条充满挑战的发展之路。当年，真如推出了其首宗核心TOD地块，位于11号线与14号线交汇的真如站上盖项目，吸引了李嘉诚的目光，成为他手中的重要资产。然而，这一地块的开发并未如预期般迅速推进，而是被“捂盘”长达十余年之久，加之普陀区棚户区改造与拆迁工作的进展缓慢，尤其是铜川水产市场的拆除工作，耗时长达十年，严重阻碍了真如副中心的整体开发进程。

长期以来，普陀区的居民面临着城市配套设施匮乏的困境，副中心缺乏高品质的商业设施，城市面貌破旧不堪，与上海其他繁华区域形成了鲜明对比。近年来，真如地区终于迎来了一些积极的变化，绿地缤纷城、复悦荟、中海环宇城MAX、LOVE大都会等商业综合体相继开业，为当地居民提供了更多购物与休闲的选择。然而，280米高的地标写字楼，曾因安全问题而延误封顶，如今虽已建成，但仍让人感叹真如的商办设施迟到了整整二十年，错失了发展的黄金期，与徐家汇等成熟商业区的差距明显拉大。

当前，真如的商业与办公设施现状如何？中海环宇城MAX，作为真如最热闹的商场之一，尽管不再如开业初期那般人潮汹涌，但仍然是区域内的人流聚集地。相比之下，LOVE大都会的商业情况则显得颇为尴尬，虽然路边商铺入住率较高，但地下街区却陷入招商困境，显得格外冷清。绿地缤纷城的存在，虽然丰富了真如的商业版图，但其品牌档次较低，数量有限，整体呈现出一种萧条的气氛。复悦荟商场，以亲子主题为特色，虽能听到孩子们的欢声笑语，但整体氛围仍偏冷清。

真如的办公楼，入驻企业数量不多，空置率较高，整体商务氛围远不如长风生态商务区浓厚。长风商务区，依托于长宁区的区位优势，成为了普陀区内最早崛起的商务区之一，受益于近水楼台先得月的地理位置。对于真如而言，似乎无需过多努力，仅凭市区的外溢效应，也能保证一定的发展水平。真如距离市中心较近，交通便捷，商业配套齐全，仅凭这些优势，房价表现便不会逊色于市场平均水平。

然而，真如的发展道路上仍有一道难以逾越的障碍——高压电线。在真如区域，随处可见的高压电线不仅破坏了城市的美观，也对周边土地的开发利用造成了限制，降低了副中心的开发强度。真如副中心若想真正蜕变为上海的城市副中心，还需在招商运营与配套改善等方面做出不懈努力，才能克服现有挑战，实现全面升级。

5、海湾的这些规划将会永久的烂下去

海湾，这个位于奉贤区的区域，承载着一段关于宏大规划与残酷现实交织的复杂故事。回溯至2007年，奉贤区曾雄心勃勃地提出要在海湾打造一个与世界顶级湾区比肩的世界第九大湾区，其中最为引人注目的规划莫过于“白玉兰岛”。这座拟建于杭州湾近海的人工岛屿，意在模仿迪拜的棕榈岛，为上海市民编织一个“棕榈梦”。按照最初的设想，这个人工大岛将在10至15年内建成，也就是说，最迟应在2023年亮相。

然而，岁月流转，时至今日，“白玉兰岛”仿佛成了一个遥远的传说，其存在与否，无人知晓，更遑论其实际的轮廓与样貌。与之相伴的，是当年为了支持这个世界第九大湾区建设而提出的“双轨”进海湾规划——地铁5号线与金山铁路支线的延伸计划，亦如同泡影般消散。这些看似“板上钉钉”的规划，最终还是未能逃脱神秘消失的命运，海湾至今未能迎来任何一条轨道交通的延伸。

海湾，不仅见证了规划的幻灭，更成为了上海烂尾项目的集中地，各式各样的烂尾楼犹如一道道未愈合的伤疤，烙印在这片土地上。棕榈湾海景城，这座曾经的“烂尾楼奇观”，以其巨大的规模与长时间的停工，成为了海湾乃至整个上海烂尾楼的典型代表。银星大厦，这座地标级的写字楼，亦未能幸免于烂尾的命运，成为海湾另一处令人扼腕的遗憾。

泰禾海上院子，作为海湾区域烂尾的超大别墅项目，自2019年首次开盘后不久便陷入停工状态，停工时间长达三年多，给广大业主带来了沉重的经济损失。直到去年，泰禾海上院子才终于迎来了复工的曙光，今年实现了封顶，但这一成果已远远超出了原定于2020年底的交付期限。更令人关注的是，该项目近期重新获得了销许，开启了二次销售的进程，但面对这样一个充满不确定性的项目，购房者是否还敢轻易出手，无疑成为一个值得深思的问题。

上海，这座充满梦想与挑战的城市，不乏那些因各种原因而未能实现的规划，它们如同历史的注脚，提醒着我们在追逐未来的同时，也要保持理性的判断与审慎的投资态度。海湾的故事，只是上海众多烂尾规划中的一例，它让我们意识到，规划的美好愿景与现实的复杂性之间，往往存在着难以逾越的鸿沟。未来，无论是政府还是投资者，在制定与参与各类规划项目时，都应更加注重可行性研究，避免重蹈覆辙，确保每一项规划都能稳健前行，惠及民众，推动城市持续健康发展。

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