2021房贷政策

财经知识的学习和应用需要注重长期投资的理念。投资者们需要具备长期投资的思维方式和耐心，以实现稳健的投资回报。接下来，天成财经小编会对“青农商银行股吧”进行一个分析，并对本文标题“2021房贷政策”做一个详情解答，希望可以给你带来一些启示。

本文目录导航：

• 1、2021房贷政策
• 2、新政·盘点 | 事关房子与爱情、婚姻、继承的事情，《民法典》给出了答案
• 3、监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿
• 4、监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿
• 5、监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿
• 6、监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿
• 7、2021房贷政策
• 8、监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿
• 9、监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿
• 10、新政·盘点 | 事关房子与爱情、婚姻、继承的事情，《民法典》给出了答案

一：2021房贷政策

优质回答2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

另外，两部门表示：人民银行副省级城市中心支行分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

值得注意的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算：一是住房租赁有关贷款，目的是为支持发展住房租赁市场。二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

2、除此之外，根据央行两次规定，自2021年开始，贷款购房者将会面临两方面的新变化：一是用商业贷款按揭购房者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所减少；二是本年度新贷款购房者，其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。

第一个变化：商业贷款，月供将有所减少2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

第二个变化：个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响2020年12月31日下午 ，央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。

扩展资料：

1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因

央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。

按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。

还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。

最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。

所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。

2、LPR影响

LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。

举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。

在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。

当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。

参考资料来源：中国人民银行-中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机

二：新政·盘点 | 事关房子与爱情、婚姻、继承的事情，《民法典》给出了答案

优质回答2021年的第1个工作日,或许不该沉浸在节日氛围继续昏沉了。

1月1日起,《民法典》正式施行,而这10万字长文中,有很多新规与我们的生活、买房息息相关;在节前,“央妈”联合银保监会发出“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”的通知,也自1日起施行。

农村索要彩礼、父债子还夫债妻还,都不合法了,这是否结束了一些人“一地鸡毛”的生活难题

这些新政,将对大家买房和生活产生怎样的影响和讯房产为读者一一梳理了出来。

民法典影响房地产的法条有几多

关注一

租房的权益

租房合同期赶上房东把房子卖了,可以继续住下去;房客还有优先购买所租房屋权力

2020年,事关租房发生很多负面新闻。

你是一个职场新人,好不容易租到满意的房子安顿下来,没住两天房东就以卖房为由毁约逼你搬走民法典说不可以。

根据民法典,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

房子与爱情

婚前一方父母买的房,是共同财产吗

《民法典》规定,男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,视作一方的婚前财产、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产是夫妻一方的个人财产。

简而言之,就是房本上的名字很重要。如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定,那么结婚后男方在房本上加上女方名字,离婚时会所谓双方共同财产,平均分割;但如果房本上没有加上女方名字,将属于个人财产,男女反之也是如此。

另外,“禁止借婚姻索取财物”。彩礼这种封建陋习,是时候被禁止了。

房子与婚姻

离婚买房先冷静30天、婚姻过错方要小心兜里的钱袋子

离婚买房需要先冷静30天

在离婚方面,民法典规定了三十天“冷静期”。自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内,任何一方不愿意离婚的,可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。要注意,遇到家暴等情况不用等对方同意,可以直接到法院诉讼离婚。

婚姻关系存续期间,一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的,夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产:

民法典还加大了对婚姻无过错方的保护,规定如果对方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错,无过错方有权请求损害赔偿。

房子与中介

卖房人想跳单私自交易依然要支付中介费

根据《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

由于中介合同可以随时终止,房屋中介费又很昂贵,在一线城市一套1000万的房子,中介费高达二三十万。

有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝中介人已经完成了的中介服务,而后再与因中介而认识的第三人订立合同,这就是我们常说的跳单。

《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

房子与物业

电梯广告收益要公开、物业不可通过停水电催缴物业费

《民法典》第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

二百八十三条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

也就是说,电梯属于小区公共设施,属于业主共有财产。在扣除合理成本之后,属于业主共有。对于小区电梯广告等收入的去向,民法典作出明文规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第二百八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

另外,你因为对物业服务不满拒交物业费,结果就被威胁断水断电这样的“野蛮服务”将被民法典禁止。

民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

房子的产权

住宅70年产权期满自动续期

住宅房产土地到期可以自动续期,但需要依据法律法规缴纳续期费用。房产不仅可以整体转让,还可以单独转让最长七十年的居住权,也可以单独转让七十年的所有权。

不过,对于产权40年、50年的商业地产没有界定,某龙头房企的商铺促销活动,不知是否与这项政策有关。

房子的“居住权”

“蔡根花”或许可以永久合法居住在苏家

民法典第三百六十六条规定 ,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

也就是说,“苏大强”只要像登记机构申请蔡根花对于其房产申请居住权登记,“蔡根花”就可以在这套房子居住到死。

有业内人士解读,居住权法正式执行以后,让一套住宅房产就拥有两个房本,一个是的所有权房本,一个是居住权房本,同时在不动产登记中心登记备案。两个房本互相独立又互相依存,可以对抗也可以共生。

该业内人士也提醒,买二手房,需注意不要买到已设有居住权的房产。

当房子成为遗产

胎儿也有继承权

《民法典》与时俱进地,对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。

因为如今单身率,丁克家族数据的居高不下,很多房产可能面临,无人可继承的情况,所以明确了以下几种人,可以继承遗产。

1、出嫁的女儿,有平等的继承权;

2、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额;

3、城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子。

房子与债务

房屋抵押期间可以转让

有抵押的房子不用解押可直接过户,但必须经债权人同意签字认可;已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户。

通常情况,买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续。房主什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可市进行销售。

而《民法典》第406条规定,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。

有业内人士预测,未来二手房交易量一定会因为这个规定,成交量大幅度地攀升。

央行新政限制了买房人的贷款

关注二

2020年12月31日,人民银行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》要求银行业金融机构的贷款集中度,也就是房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行和银保监会的管理要求。

人民银行与银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型,分成五档对房地产贷款集中度进行管理,这五档分别包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中,第一档中资大型银行房地产贷款占比上限为40%。

这个通知就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比,分别设置了“红线”,银行的这两项占比都要满足要求,不得高于监管机构规定的上限。对于不符合要求的银行,监管机构给设置了过渡期。

图片来源:每日经济新闻

有券商统计目前上市银行房地产贷款占比数据,整体看,全国大部分银行都远远没有触碰上限,特别是第一档次大银行,对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远,交通银行(601328,股吧)只有26%。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过。整体计算下来,按照目前比例,房贷不会受到影响。

中原地产首席分析师张大伟提出

,第一档中,建设银行(601939,股吧)和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线,业务调整过渡期均为2年。第二档中有四家银行“超标”,分别是招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、浦发银行(600000,股吧)和平安银行(000001,股吧),其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年,另外两家为2年。第四档中,也有4家银行“超标”,分别是成都银行、郑州银行、青岛银行(002948,股吧)和青农商行(002958,股吧),过渡期均为4年。

也就是说,央行的政策限制,只是预防,不是收紧,大部分银行并没有达到上限,还有的放贷空间。

再结合房企融资数额、土地市场成交情况,张大伟认为,信贷数据才是真调控数据,信贷数据不降低,市场不会全面转向。

落户北京,变的更容易了

关注三

实际上,是解决“空挂户”问题

2020年12月31日,北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》,该文件提出在北京全局户籍派出所推动设立“公共户”,符合条件的可以申请在“公共户”落户。

所谓“空挂户”,指的是商品房发生产权变更后,居民搬迁,户口却留在原住处的现象。有的购房者花巨资购入房产,却遇到原房主迟迟不迁出户口的问题,形成“空挂户”,在房屋再次转让时,房价会远低于市场价,且较难出手,购房者只能承担由此而造成的房屋贬值损失,这也是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点。

有分析指出,该项政策的出台将大大改变北京二手房市场上长期存在的“空挂户”问题,有利于二手房市场秩序的建立,可以避免诸如拆迁款等多种房屋矛盾和纠纷。

三：监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

优质回答2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

四：监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

优质回答2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

五：监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

优质回答2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

六：监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

优质回答2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

七：2021房贷政策

优质回答2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

另外，两部门表示：人民银行副省级城市中心支行分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

值得注意的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算：一是住房租赁有关贷款，目的是为支持发展住房租赁市场。二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

2、除此之外，根据央行两次规定，自2021年开始，贷款购房者将会面临两方面的新变化：一是用商业贷款按揭购房者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所减少；二是本年度新贷款购房者，其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。

第一个变化：商业贷款，月供将有所减少2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

第二个变化：个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响2020年12月31日下午 ，央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。

扩展资料：

1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因

央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。

按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。

还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。

最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。

所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。

2、LPR影响

LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。

举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。

在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。

当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。

参考资料来源：中国人民银行-中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机

八：监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

优质回答2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

九：监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

优质回答2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

十：新政·盘点 | 事关房子与爱情、婚姻、继承的事情，《民法典》给出了答案

优质回答2021年的第1个工作日,或许不该沉浸在节日氛围继续昏沉了。

1月1日起,《民法典》正式施行,而这10万字长文中,有很多新规与我们的生活、买房息息相关;在节前,“央妈”联合银保监会发出“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”的通知,也自1日起施行。

农村索要彩礼、父债子还夫债妻还,都不合法了,这是否结束了一些人“一地鸡毛”的生活难题

这些新政,将对大家买房和生活产生怎样的影响和讯房产为读者一一梳理了出来。

民法典影响房地产的法条有几多

关注一

租房的权益

租房合同期赶上房东把房子卖了,可以继续住下去;房客还有优先购买所租房屋权力

2020年,事关租房发生很多负面新闻。

你是一个职场新人,好不容易租到满意的房子安顿下来,没住两天房东就以卖房为由毁约逼你搬走民法典说不可以。

根据民法典,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

房子与爱情

婚前一方父母买的房,是共同财产吗

《民法典》规定,男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,视作一方的婚前财产、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产是夫妻一方的个人财产。

简而言之,就是房本上的名字很重要。如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定,那么结婚后男方在房本上加上女方名字,离婚时会所谓双方共同财产,平均分割;但如果房本上没有加上女方名字,将属于个人财产,男女反之也是如此。

另外,“禁止借婚姻索取财物”。彩礼这种封建陋习,是时候被禁止了。

房子与婚姻

离婚买房先冷静30天、婚姻过错方要小心兜里的钱袋子

离婚买房需要先冷静30天

在离婚方面,民法典规定了三十天“冷静期”。自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内,任何一方不愿意离婚的,可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。要注意,遇到家暴等情况不用等对方同意,可以直接到法院诉讼离婚。

婚姻关系存续期间,一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的,夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产:

民法典还加大了对婚姻无过错方的保护,规定如果对方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错,无过错方有权请求损害赔偿。

房子与中介

卖房人想跳单私自交易依然要支付中介费

根据《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

由于中介合同可以随时终止,房屋中介费又很昂贵,在一线城市一套1000万的房子,中介费高达二三十万。

有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝中介人已经完成了的中介服务,而后再与因中介而认识的第三人订立合同,这就是我们常说的跳单。

《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

房子与物业

电梯广告收益要公开、物业不可通过停水电催缴物业费

《民法典》第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

二百八十三条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

也就是说,电梯属于小区公共设施,属于业主共有财产。在扣除合理成本之后,属于业主共有。对于小区电梯广告等收入的去向,民法典作出明文规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第二百八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

另外,你因为对物业服务不满拒交物业费,结果就被威胁断水断电这样的“野蛮服务”将被民法典禁止。

民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

房子的产权

住宅70年产权期满自动续期

住宅房产土地到期可以自动续期,但需要依据法律法规缴纳续期费用。房产不仅可以整体转让,还可以单独转让最长七十年的居住权,也可以单独转让七十年的所有权。

不过,对于产权40年、50年的商业地产没有界定,某龙头房企的商铺促销活动,不知是否与这项政策有关。

房子的“居住权”

“蔡根花”或许可以永久合法居住在苏家

民法典第三百六十六条规定 ,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

也就是说,“苏大强”只要像登记机构申请蔡根花对于其房产申请居住权登记,“蔡根花”就可以在这套房子居住到死。

有业内人士解读,居住权法正式执行以后,让一套住宅房产就拥有两个房本,一个是的所有权房本,一个是居住权房本,同时在不动产登记中心登记备案。两个房本互相独立又互相依存,可以对抗也可以共生。

该业内人士也提醒,买二手房,需注意不要买到已设有居住权的房产。

当房子成为遗产

胎儿也有继承权

《民法典》与时俱进地,对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。

因为如今单身率,丁克家族数据的居高不下,很多房产可能面临,无人可继承的情况,所以明确了以下几种人,可以继承遗产。

1、出嫁的女儿,有平等的继承权;

2、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额;

3、城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子。

房子与债务

房屋抵押期间可以转让

有抵押的房子不用解押可直接过户,但必须经债权人同意签字认可;已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户。

通常情况,买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续。房主什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可市进行销售。

而《民法典》第406条规定,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。

有业内人士预测,未来二手房交易量一定会因为这个规定,成交量大幅度地攀升。

央行新政限制了买房人的贷款

关注二

2020年12月31日,人民银行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》要求银行业金融机构的贷款集中度,也就是房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行和银保监会的管理要求。

人民银行与银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型,分成五档对房地产贷款集中度进行管理,这五档分别包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中,第一档中资大型银行房地产贷款占比上限为40%。

这个通知就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比,分别设置了“红线”,银行的这两项占比都要满足要求,不得高于监管机构规定的上限。对于不符合要求的银行,监管机构给设置了过渡期。

图片来源:每日经济新闻

有券商统计目前上市银行房地产贷款占比数据,整体看,全国大部分银行都远远没有触碰上限,特别是第一档次大银行,对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远,交通银行(601328,股吧)只有26%。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过。整体计算下来,按照目前比例,房贷不会受到影响。

中原地产首席分析师张大伟提出

,第一档中,建设银行(601939,股吧)和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线,业务调整过渡期均为2年。第二档中有四家银行“超标”,分别是招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、浦发银行(600000,股吧)和平安银行(000001,股吧),其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年,另外两家为2年。第四档中,也有4家银行“超标”,分别是成都银行、郑州银行、青岛银行(002948,股吧)和青农商行(002958,股吧),过渡期均为4年。

也就是说,央行的政策限制,只是预防,不是收紧,大部分银行并没有达到上限,还有的放贷空间。

再结合房企融资数额、土地市场成交情况,张大伟认为,信贷数据才是真调控数据,信贷数据不降低,市场不会全面转向。

落户北京,变的更容易了

关注三

实际上,是解决“空挂户”问题

2020年12月31日,北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》,该文件提出在北京全局户籍派出所推动设立“公共户”,符合条件的可以申请在“公共户”落户。

所谓“空挂户”,指的是商品房发生产权变更后,居民搬迁,户口却留在原住处的现象。有的购房者花巨资购入房产,却遇到原房主迟迟不迁出户口的问题,形成“空挂户”,在房屋再次转让时,房价会远低于市场价,且较难出手,购房者只能承担由此而造成的房屋贬值损失,这也是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点。

有分析指出,该项政策的出台将大大改变北京二手房市场上长期存在的“空挂户”问题,有利于二手房市场秩序的建立,可以避免诸如拆迁款等多种房屋矛盾和纠纷。

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。天成财经关于青农商银行股吧就整理到这了。