广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

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本文目录导航：

• 1、广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量
• 2、险资投资非上市企业禁止直接从事房地产开发
• 3、新能源新技术新材料类股票有哪些
• 4、地产龙头股都有哪些
• 5、地产调控政策颁发超过500次，房企生存压力不减
• 6、广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量
• 7、捋一捋房地产长效机制的“工具箱”

一：广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

答7月12日，广佛3宗地块入市交易，在土地市场上演了一天的“双城记”。

这边厢，合景以底价19.9亿元竞得广州1宗地块，折合楼面价约28800元/平方米，或为“珠江新城最后一块商业用地”。

那边厢，万科双封顶50.9亿元 2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地，实际楼面超21045元/平方米；绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

广佛同城光环下，两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”，双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

万科：地价 配建“双封顶”

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出让，吸引了8家房企竞拍，包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口(001979,股吧)、美的置业等。

宗地占地超16万平方米，起拍总价42亿，最高限价50.9亿，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），折合起拍楼面价约13832元/平方米。

此外，还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院，均独立占地开发，即实际可供住宅开发的仅B/C两区，占地9.7万平方米，计容建面超31万平方米。

经过59轮竞价，万科以“双封顶”的50.9亿元 2.5万平方米配建夺得该地块，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），溢价率约21%，折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿，实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本，实际成交地价超2.2万/平方米。

该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二，仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

项目建成后，主要目标客户群从何而来？参考去年开盘的万科天空之城，广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示，很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高，“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

另外一部分，则是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或许正是此次大手笔出手的底气来源。

实际上，拍出高价的不止三山新城，出手阔绰者不独万科，近年来佛山临广板块频创纪录。

今年3月，当代拿下金沙洲地块，更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板，是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

4月份，华润在激战111轮后，最终以总价64.5亿元，溢价率106%，折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块，成为佛山全市新地王。

有分析认为，一方面广州购房需求外溢，直接带来了大量客户；另一方面是产业转型升级，间接增加了住房需求；加上本身地块区域位置较好，能产生足够的利润空间。

绿地：底价拿下“四流地块”

万科拿地同日，佛山市绿佳商务咨询服务有限公司（绿地）联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

该地块总占地面积39510.33平方米，整体容积率不高于3，建筑密度不高于28%，绿地率不低于30%，宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米，兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比，这块地显得低调了许多，此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度挂牌，起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元，最终仍因无人报价而流拍；2020年6月四度挂牌，起拍价提高了7353万元，但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米，且不再要求配建幼儿园。

本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万，楼面价也抬高了450元/平方米。

从位置上看，该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧，西面300米为佛山一环，与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

这也是绿地继璀璨天城之后，再次携手佛山建投。

截止到目前，绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目，遍布禅城、南海、顺德和高明。

目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城(000671,股吧)·领峰、奥园星悦等，均价在1.5万元/平方米左右。

据佛山住建局数据，2020年佛山共售出11万套新房，较2019年增加5000套；成交面积1308万平方米，较2019年增加4%；新房成交2217亿，同比上涨23%，新房均价1.67万元/平方米，同比上涨18%。

整体上升同时，是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%，禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

从今年来看，佛山楼市分化格局预计将进一步加剧，中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

对绿地而言，围绕优质板块的竞争将难以避免。

合景泰富：又是“珠江新城最后一块商业地”

坊间戏称，佛山有两个中心，一个是千灯湖，另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

同样是7月12日，广州珠江新城A4-3地块成功出让，广州科盛创新港产业运营管理有限公司（合景）以底价199296万元竞得，折合楼面价约28800元/平方米。

地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，北临黄埔大道，西接保利克洛维，南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等，东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地，面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米，挂牌起始价为199296万元。项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”：早在2001年6月底，广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作，以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年，该地块被星球公司多次抵押，最终被国土局收回。

2005年5月，地块被广州中院查封，直到2021年才终于解封。此时，距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，楼面价近3.3万元/平，当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目，如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

不出意外，这次大概真的是“珠江新城最后一块”了，而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元 自持55%竞得黄埔大道东646号地块（商住用地），扣除自持面积后，地块楼面价8.3万/平方米，成为当年的地王。作为金融城首宗宅地，该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块，最终成交楼面价为51462元/平方米，为当时广州市成交楼面价第三。

加上这次落子珠江新城，合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。

二：险资投资非上市企业禁止直接从事房地产开发

答新规指出，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。

房地产资金监管再升级

整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。

但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。

事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。

在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。

此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。

通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。

植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。

险资“明股实债”进入房地产将受限

根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。

近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。

今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。

根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。

植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。

不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。

今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城(000671,股吧)发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口(001979,股吧)“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城(000031,股吧)非公开发行的约2.83亿股股份。

易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。

三：新能源新技术新材料类股票有哪些

答600089 特变电工

600100 同方股份

600111 包钢稀土

600131 岷江水电

600133 东湖高新

600151 航天机电

600152 维科精华

600183 生益科技

600184 新华光

600191 华资实业

600192 长城电工

600203 福日电子

600211 西藏药业

600261 浙江阳光

600311 荣华实业

600336 澳柯玛

600360 华微电子

600363 联创光电

600371 万向德农

600396 金山股份

600416 湘电股份

600478 科力远

600481 双良股份

600482 风帆股份

600550 天威保变

600578 京能热电

600584 长电科技

600608 ST沪科

600642 申能股份

600644 乐山电力

600661 新南洋

600803 威远生化

600846 同济科技

600854 ST春兰

600859 王府井

600864 哈投股份

600872 中炬高新

600875 东方电气

600884 杉杉股份

600885 力诺太阳

600893 航空动力

000012 南玻A

000055 方大A

000100 TCL集团

000151 中成股份

000418 小天鹅A

000539 粤电力A

000541 佛山照明

000576 *ST甘化

000652 泰达股份

000727 华东科技

000777 中核科技

000930 丰原生化

000939 凯迪电力

000969 安泰科技

002202 金风科技

600008 首创股份

600060 海信电器

600063 皖维高新

600075 新疆天业

600100 同方股份

600133 东湖高新

600160 巨化股份

600165 宁夏恒力

600168 武汉控股

600212 江泉实业

600229 青岛碱业

600261 浙江阳光

600268 国电南自

600305 恒顺醋业

600309 烟台万华

600323 南海发展

600363 联创光电

600366 宁波韵升

600378 天科股份

600388 龙净环保

600406 国电南瑞

600459 贵研铂业

600461 洪城水业

600475 华光股份

600478 科力远

600481 双良股份

600517 置信电气

600526 菲达环保

600552 方兴科技

600566 洪城股份

600590 泰豪科技

600636 三爱富

600649 城投控股

600651 飞乐音响

600690 青岛海尔

600703 三安光电

600724 宁波富达

600726 华电能源

600746 江苏索普

600795 国电电力

600797 浙大网新

600846 同济科技

600855 航天长峰

600864 哈投股份

600872 中炬高新

600874 创业环保

600983 合肥三洋

900937 华电B股

000012 南玻A

000027 深圳能源

000055 方大A

000418 小天鹅A

000527 美的电器

000541 佛山照明

000551 创元科技

000581 威孚高科

000617 石油济柴

000619 海螺型材

000651 格力电器

000652 泰达股份

000685 中山公用

000695 滨海能源

000786 北新建材

000811 烟台冰轮

000820 金城股份

000826 合加资源

000921 ST科龙

000939 凯迪电力

000969 安泰科技

000970 中科三环

002028 思源电气

002076 雪莱特

002088 鲁阳股份

002123 荣信股份

002139 拓邦股份

002163 中航三鑫

002169 智光电气

002255 海陆重工

200012 南玻B

200055 方大B

200418 小天鹅B

200541 粤照明B

200581 苏威孚B

300019 硅宝科技

300021 大禹节水

600061 中纺投资

600063 皖维高新

600074 中达股份

600110 中科英华

600111 包钢稀土

600114 东睦股份

600123 兰花科创

600143 金发科技

600148 长春一东

600155 *ST宝硕

600156 华升股份

600165 宁夏恒力

600176 中国玻纤

600206 有研硅股

600223 ST鲁置业

600237 铜峰电子

600255 鑫科材料

600260 凯乐科技

600281 太化股份

600299 蓝星新材

600309 烟台万华

600318 巢东股份

600319 亚星化学

600330 天通股份

600366 宁波韵升

600388 龙净环保

600390 金瑞科技

600458 时代新材

600516 方大炭素

600525 长园集团

600549 厦门钨业

600558 大西洋

600589 广东榕泰

600596 新安股份

600636 三爱富

600872 中炬高新

600884 杉杉股份

600885 力诺太阳

600980 北矿磁材

000055 方大A

000521 美菱电器

000657 *ST中钨

000665 武汉塑料

000737 南风化工

000751 *ST锌业

000786 北新建材

000795 太原刚玉

000880 潍柴重机

000897 津滨发展

000911 南宁糖业

000920 南方汇通

000925 众合机电

000962 东方钽业

000969 安泰科技

000970 中科三环

000988 华工科技

002012 凯恩股份

002080 中材科技

002129 中环股份

002130 沃尔核材

002247 帝龙新材

002290 禾盛新材

002297 博云新材

四：地产龙头股都有哪些

答地产股有很多，地产四大龙头是招、保、万、金（招商地产、万科、保利地产、金地集团），中国最大的地产股一直是万科。

扩展资料：

1. 龙头股指的是某一时期在股票市场的炒作中对同行业板块的其他股票具有影响和号召力的股票，它的涨跌往往对其他同行业板块股票的涨跌起引导和示范作用。

2. 成为龙头股条件：

（1）龙头股必须从涨停板开始，涨停板是多空双方最准确的攻击信号，不能涨停龙头股的个股，不可能做龙头。

（2）龙头股必须是在某个基本面上具有垄断地位。

（3）龙头股流通市要适中，大市值股票和小盘股都不可能充当龙头。11月起动股流通市值大都在5亿左右。

（4）龙头股必须同时满足日KDJ，周KDJ，月KDJ同时低价金叉。

（5）龙头股通常在大盘下跌末期端，市场恐慌时，逆市涨停，提前见底，或者先于大盘启动，并且经受大盘一轮下跌考验。再如12月2日出现的新龙头太原刚玉，它符合刚讲的龙头战法，一是从涨停开始，且筹码稳定，二是低价即3.91元，三是流通市值起动才4.5亿，周二才6.4亿，从底部起涨，炒到翻倍也不过10亿，也就是说不到2－3亿的私募资金或游资就可以炒作。四是该股日周月KDJ同时金叉，说明该股主力有备而来。五是该股在大盘恐慌末端，逆市涨停，此时大盘还在下跌，但并没有影响此股涨停。通过介绍可以看出龙头的起涨过程，也说明下跌并不可怕，可怕的是大盘下跌，没有龙头出现。

3. 地产股一直是中国股市的最热门群体之一。早在1990～1994年，地产股基本上都是深沪两市的龙头品种，像上海的“两桥一嘴”，深圳的万科、宝安。后来，随着国家的宏观调控，地产股不再风光，地产股上市也一度停滞。但近几年，地产股风光再现。一方面受益于消费升级，一方面受益于人民币升值

参考资料：

百度百科 龙头股

百度百科 房地产股票

五：地产调控政策颁发超过500次，房企生存压力不减

答继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。

戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一枪，随即悄然离场。

而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。

调控方式各一

与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。

日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。

往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。

12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。

暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。

“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。

不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。

楼市进入调整期

放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。

据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近2年市场最低点;房价下滑城市本月增至21个，为年内最高，其中跌幅最大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。

张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

而数据显示，

11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个;房价上涨城市仅32个，处于近4年最低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%;31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。

“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。

从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%,同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。

社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负;惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响;调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。

在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。

房企承压过小年

调控重压下，最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业第一。

通过降价跑量，截至11月末，近7成房企目标完成率已达90%，世茂、龙湖、阳光城(000671,股吧)、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成全年目标。同时，也有超2成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。

在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看，

1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。

而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31,466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76,654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。

不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。

六：广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

答7月12日，广佛3宗地块入市交易，在土地市场上演了一天的“双城记”。

这边厢，合景以底价19.9亿元竞得广州1宗地块，折合楼面价约28800元/平方米，或为“珠江新城最后一块商业用地”。

那边厢，万科双封顶50.9亿元 2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地，实际楼面超21045元/平方米；绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

广佛同城光环下，两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”，双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

万科：地价 配建“双封顶”

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出让，吸引了8家房企竞拍，包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口(001979,股吧)、美的置业等。

宗地占地超16万平方米，起拍总价42亿，最高限价50.9亿，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），折合起拍楼面价约13832元/平方米。

此外，还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院，均独立占地开发，即实际可供住宅开发的仅B/C两区，占地9.7万平方米，计容建面超31万平方米。

经过59轮竞价，万科以“双封顶”的50.9亿元 2.5万平方米配建夺得该地块，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），溢价率约21%，折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿，实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本，实际成交地价超2.2万/平方米。

该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二，仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

项目建成后，主要目标客户群从何而来？参考去年开盘的万科天空之城，广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示，很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高，“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

另外一部分，则是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或许正是此次大手笔出手的底气来源。

实际上，拍出高价的不止三山新城，出手阔绰者不独万科，近年来佛山临广板块频创纪录。

今年3月，当代拿下金沙洲地块，更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板，是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

4月份，华润在激战111轮后，最终以总价64.5亿元，溢价率106%，折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块，成为佛山全市新地王。

有分析认为，一方面广州购房需求外溢，直接带来了大量客户；另一方面是产业转型升级，间接增加了住房需求；加上本身地块区域位置较好，能产生足够的利润空间。

绿地：底价拿下“四流地块”

万科拿地同日，佛山市绿佳商务咨询服务有限公司（绿地）联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

该地块总占地面积39510.33平方米，整体容积率不高于3，建筑密度不高于28%，绿地率不低于30%，宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米，兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比，这块地显得低调了许多，此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度挂牌，起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元，最终仍因无人报价而流拍；2020年6月四度挂牌，起拍价提高了7353万元，但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米，且不再要求配建幼儿园。

本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万，楼面价也抬高了450元/平方米。

从位置上看，该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧，西面300米为佛山一环，与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

这也是绿地继璀璨天城之后，再次携手佛山建投。

截止到目前，绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目，遍布禅城、南海、顺德和高明。

目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城(000671,股吧)·领峰、奥园星悦等，均价在1.5万元/平方米左右。

据佛山住建局数据，2020年佛山共售出11万套新房，较2019年增加5000套；成交面积1308万平方米，较2019年增加4%；新房成交2217亿，同比上涨23%，新房均价1.67万元/平方米，同比上涨18%。

整体上升同时，是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%，禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

从今年来看，佛山楼市分化格局预计将进一步加剧，中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

对绿地而言，围绕优质板块的竞争将难以避免。

合景泰富：又是“珠江新城最后一块商业地”

坊间戏称，佛山有两个中心，一个是千灯湖，另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

同样是7月12日，广州珠江新城A4-3地块成功出让，广州科盛创新港产业运营管理有限公司（合景）以底价199296万元竞得，折合楼面价约28800元/平方米。

地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，北临黄埔大道，西接保利克洛维，南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等，东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地，面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米，挂牌起始价为199296万元。项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”：早在2001年6月底，广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作，以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年，该地块被星球公司多次抵押，最终被国土局收回。

2005年5月，地块被广州中院查封，直到2021年才终于解封。此时，距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，楼面价近3.3万元/平，当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目，如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

不出意外，这次大概真的是“珠江新城最后一块”了，而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元 自持55%竞得黄埔大道东646号地块（商住用地），扣除自持面积后，地块楼面价8.3万/平方米，成为当年的地王。作为金融城首宗宅地，该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块，最终成交楼面价为51462元/平方米，为当时广州市成交楼面价第三。

加上这次落子珠江新城，合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。

七：捋一捋房地产长效机制的“工具箱”

答最近一个多月来围绕房地产的两场座谈会引起业界高度关注。一场是7月24日房地产工作座谈会，邀请北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加；一场是8月20日，住建部、人民银行组织的房地产企业座谈会，邀请融创、恒大、绿地、阳光城(000671,股吧)、中梁、华侨城、碧桂园、万科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、华润等12家企业参会。两场会议虽然各有侧重，但均透露出一个清晰的信号：房地产长效机制正在加速形成。

7月24日的座谈会上，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定”。8月20日的座谈会，则是从制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则入手，研究进一步落实房地产长效机制，完善住房租赁市场金融支持政策体系及加快形成“租购并举”的住房制度。

关于房地产长效机制，很多人片面理解为房地产税出台才是终极目标，实际上近年来围绕房地产调控，从国家相关部委到地方政府部门出台的一系列法律法规和政策措施，大多是房地产长效机制的具体体现，这些法规和政策措施在实践过程中不断完善，构成了房地产长效机制的基本框架。

关于房地产长效机制，从2016年的中央经济工作会议就已经明确，主要是通过住房、金融、土地、财税、投资、立法等手段来建立。表明房地产长效机制并非“一药治百病”的单一制度，而是一个庞大的系统工程。

在8月12日博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一对房地产长效机制有一个比较清晰的表述。他认为，房地产长效机制包括三点：一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

基于两场座谈会透露出的信息，结合近年来房地产调控实践，房地产长效机制的内容越发清晰。

首先是土地制度及相关措施。最大的突破莫过于《土地管理法》的修订和实施，这一举措为构建城乡统一的建设用地市场迈出关键一步，也成为房地产长效机制的重要基础。其重要意义在于，一是有利于限制地方政府征地权力，遏制扩张冲动；二是有利于增加建设用地供给，平抑房价波动；三是有利于搞活金融，促进住房租赁市场发展。

本轮调控，住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并将“稳地价”放在首位。各地通过制定中长期住房发展规划、提前下达土地供应计划、调整土地出让方式、限制土地出让价格、增加住宅用地特别是保障房用地供应等手段稳定地价，取得了良好效果。这些手段也成为房地产长效机制的重要内容。

其次是房地产金融政策。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。房地产金融风险已经成为目前最大的“灰犀牛”，在“房住不炒”的主基调下，严控资金违规流入房地产成为监管重点。今年年初央行在发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时明确提出，将按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制。从现实情况看，在个贷方面，基本形成了以差别化住房信贷政策为主要内容的框架，包括锚定LPR的房贷利率机制。在企业融资监管方面，正在形成房地产金融审慎管理制度。上半年央行通过降准、再贷款等方式大量释放流动性，支持实体经济，但始终严控资金违规流入房地产，严厉查处违规行为，对房地产信托、海外发债等融资渠道严格限制。从8月20日的座谈会可以看出，重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经形成，监管的基本原则是“稳住存量、严控增量”，实施手段是通过划定“三条红线”严控房企融资规模，降低杠杆率。

第三是住房保障体系和“租购并举”制度。住房保障体系是房改以来房地产市场最大的短板，也是近年来各级政府的发力点。从“棚改”到老旧小区改造，从公租房建设到共有产权房试点，各地住房保障体系正在加速完善。特别是在集体土地建租赁住房方面，试点城市从13个增加到18个，涵盖了大多数热点城市。在租赁房土地供应方面，随着新的《土地管理法》实施，集体土地入市的法律障碍被打破；在租赁房融资方面，6月国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，其中明确提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。一系列政策引导下，“租购并举”的住房供应体系将加速形成。

第四是财税政策。虽然法律意义上的房地产税迟迟没有出台，但与房地产相关的一系列税收制度在房地产调控中一直发挥着重要作用。例如通过契税调节高档房与普通商品房、不同套数住房的交易成本，通过增值税限制商品住房的持有成本，达到“房住不炒”的目的。这些财税政策均是房地产长效机制的体现。此外，刚刚出台的《契税法》也是房地产税收制度改革的重要一环。

第五是整顿房地产市场秩序。良好的市场秩序是房地产长效机制的重要内涵。从2017年开始，住建部密集开展房地产市场整顿行动，通过加强制度建设堵塞市场管理漏洞；通过加强监管，大力查处违法违规企业和个人。针对房地产企业，严厉打击捂盘惜售、违规售房行为，保障住房质量；针对中介企业，整顿各种虚假宣传和市场交易乱象。各地方政府本着“因城施策”的原则，持续开展专项整治行动，为房地产市场健康平稳运行创造了条件。

第六，部分行政手段可能成为长效机制的一部分被长期沿用。本轮调控最直接的调控措施被归纳为“五限”，即限购、限贷、限价、限售、限商（限制商改住），其中使用范围最广、对需求端最具杀伤力的莫过于限购。限购政策在特定历史时期、特定区域有其合理性，特别是针对一线城市和热点二线城市，在很长一段时间内会持续保持“高压”态势。但是在“因城施策”“分类调控”的原则下，限购政策不能过于僵化，须根据市场变化及时做出调整。

在各种限制政策中，过于生硬的限价政策是最广为诟病的行政手段，极易造成市场寻租和市场秩序的混乱，因此不应作为长效机制手段长期使用，应适时做出调整。

最后不得不说的是房地产税，这是房地产长效机制中分量最重、影响最深远的一颗棋子，也是“最难啃的硬骨头”。从正式提出到列入立法规划目录，从“稳步推进”到“稳妥推进”，每一步进展都挑动着业界的神经，历时数年始终是“只听楼梯响”，却不见明确的时间表。随着不动产统一登记的实施和不动产信息全国联网，房地产税的制度障碍和技术障碍基本解除，相信已经进入立法目录的房地产税出台时间也不会太久。

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