酒店式公寓是否有风险？:上海金桥信息工程有限公司的介绍

股票市场是一个充满机会和风险的市场，投资者需要有正确的投资理念和风险意识，避免盲目跟风和过度自信，以免造成不必要的损失。接下来，天成财经将跟大家是介绍关于金桥信息资金流入的，希望可以帮你解惑。

本文分为以下多个解答，欢迎阅读：

• 1、上海金桥信息工程有限公司的介绍
• 2、笔记.财务报表分析.第5章
• 3、酒店式公寓是否有风险？

问题一：上海金桥信息工程有限公司的介绍

优质回答上海金桥信息股份有限公司于1994年8月成立，注册资金6600万元，现有员工450余人。公司坚持以现代信息技术为国民经济信息化建设服务，连年被认定为上海市高新技术企业、上海市软件明星企业，上海市智能化建筑设计、施工优秀企业二十强，具有多项系统集成资质证书和产品代理证书。 分公司机办事处有香港分公司、武汉分公司、北京分公司、广州分公司、济南分公司、成都分公司、合肥办事处、长沙办事处，公司区域性发展突出。

问题二：笔记.财务报表分析.第5章

优质回答现金流量表是以收付实现制为基础编制的，反映企业一定会计期间内现金流入和流出信息的一张动态报表。

现金：这里的现金是广义的现金，不仅包括库存现金，还包括银行存款、其他货币资金以及现金等价物。

现金流量表由正表以及补充资料两部分构成。

准则：指现金和现金等价物的流入和流出。

现金流量是企业现金流动的金额数量，是对企业现金流入量和流出量的总称。

现金流入量，是指企业在一定时期内从各种经济业务中收进现金的数量。如销售商品提供劳务收到的现金，吸收投资收到的现金，借款收到的现金等等。

现金流出量，是指企业在一定时期内为各种经济业务付出现金的数量。企业接受劳务、购置固定资产、偿还借款、对外投资等，都会使企业现金减少，这些减少的现金数量就是现金流出量。

现金流入量减去现金流出量的差额，叫做现金流量净额，也叫净现金流量或现金净流量。

现金流量净额 = 现金流入量 - 现金流出量

流量：即发生额，针对于存量来说的。

流入量：增加发生额

流出量：减少发生额

现金净流量 = 经营活动的现金净流量 + 投资活动的现金净流量 + 筹资活动的现金净流量

现金净流量 =（经营活动的现金流入量 - 经营活动的现金流出量）+（投资活动的现金流入量 - 投资活动的现金流出量）+（筹资活动的现金流入量 - 筹资活动的现金流出量）

销售商品、提供劳务收到的现金反映企业从事正常经营活动所获得的、与销售商品或提供劳务等业务收入相关的现金收入（含销售收入和应向购买者收取的增值税额）。具体包括本期销售商品、提供劳务收到的现金，以及前期销售和前期提供劳务本期收到的现金和本期预收的账款，减去本期退回本期销售的商品和前期销售本期退货的商品支付的现金。企业销售材料和代销代购业务收到的现金，也包括在本项目中。

现金流量表中销售商品、提供劳务收到的现金则是按照收付实现制填列。此项目是企业现金流入的主要来源，通常具有数额大，所占比例高的特点。

将销售商品、提供劳务收到的现金与利润表中的营业收入项目相对比，可以判断企业销售收现情况。

销售收现率 = 销售商品、提供劳务收到的现金 / 营业收入。

该指标反映了企业销售收入产生现金的能力，表明企业每一元销售收入中有多少实际收到的现金收益。

该比率越高，收入质量越高。当比值大于1.17时，说明本期的收入不仅全部收到了现金，而且还收回了以前期间的应收款项或预收账款增加。如果比值很小，则企业的经营管理肯定存在问题。

将“销售商品、提供劳务收到的现金”与“购进商品、接受劳务付出的现金”进行比较。在企业经营正常、购销平衡的情况下，二者比较是有意义的。比率大，说明企业的销售利润大，销售回款良好，创现能力强；

将“销售商品、提供劳务收到的现金”与经营活动流入的现金总额比较，可大致说明企业产品销售现款占经营活动流入的现金的比重有多大。占比高，说明企业主营业务突出，营销状况良好；占比低，说明企业的经营现金大部分来源于税费返还、个人赔偿收入等非经常性经营活动，现金来源稳定性较差。

销售商品、提供劳务收到的现金 = 营业收入 + 收到的增值税销项税额 + 应收账款、应收票据的减少（减去交易对方以非现金资产清偿债务而减少的经营性应收项目） + 预收账款的增加

销售商品、提供劳务收到的现金增长的途径：

案例1：瑞丰光电

情况说明：该公司2010年报显示，销售产生的现金流入高于营业收入。公司对此的解释为“表明公司资产管理水平较高，应收账款的回收情况良好，营业收入的收现率较高”。

分析1-1：根据瑞丰光电披露的营业收入、17%的增值税比例以及经营性往来款数据，可以推算出该公司“销售商品收到现金”的理论金额。

销售现金流入金额测算（单位：万元）

应收账款增长幅度大于营业收入增长幅度，并未体现出收现率高的管理水平。公司无法自圆其说。

分析1-2：货币资金与期末现金及现金等价物余额。

期末现金及现金等价物余额为3363.5万元，货币资金为3586.95万元，差额为-223.45万元（正常情况下差额应为正值）。

案例2：苏宁电器。

分析2：销售收入现金含量揭示企业销售情况。

销售商品提供劳务收到的现金/营业收入

比值均大于1，说明该公司营业收入全部都以现金形式收回，经营风险较小。股价也得到了反映。

案例3：天桥起重的销售收现率变化

分析：2008年至2013年该比值均小于1。

案例4：雅百特2017年造假事件。

分析4：

事实真相：2015年借壳上市后面临业绩承诺压力，雅百特虚构了一个和巴基斯坦公交车站的合同，向海外出口了一批建筑材料，按照建设公交车站进行了收入确认。雅百特两年来累计虚构营业收入5.8亿元，虚增利润2.6亿元，占2015年总利润的73%。

收到的税费返还反映企业当期收到的各种税费返还款，包括收到的增值税返还、消费税返还、营业税返还、所得税返还，以及教育费附加返还等，体现了企业在税收方面享受政策优惠所获得的已缴税金的回流金额。但是即征即退、先征后返（退）属于政府补助性质的税收优惠，计入营业外收入。出口退税虽也属于税收优惠，但不属于政府补助，也不计入营业外收入。

将利润表中的“补贴收入”项目与现金流量表中的“收到的税费返还”项目联系起来分析，从而判断一个企业实际接受政府的补贴情况。

分析企业出口业务真实性时，可以通过收到的税费返还来检验。如果企业有大量的出口业务收入而现金流量表却没有收到税收返款，则很可能是虚增的出口收入。

案例：银广夏2000年出口造假事件。

分析：按照我国的出口退税政策，该公司2000年1.1亿德国马克的出口额应获得数千万元人民币的出口退税收入，但该公司年报披露的税费返还仅为3.3万元。

收到的其他与经营活动有关的现金，反映企业除了销售商品、提供劳务收到的现金，以及收到的税费返还之外，所收到的其它与经营活动有关的现金流入，如罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的收入等。

这部分资金来源在企业“经营活动现金流入量”中所占比重很小，通常带有一定程度上的偶然性因素。

“购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业本期购买商品、接受劳务实际支付的现金（包括增值税进项税额），以及本期支付前期购买商品、接受劳务的未付款项和本期预付款项，减去本期发生的购货退回收到的现金。企业购买材料和代购代销业务支付的现金，也在本项目反映。

（1）此项目应是企业现金流出的主要方向，通常具有数额大，所占比重大的特点。将其与利润表的营业成本相比较，可以判断企业购买商品付现率的情况，可以了解企业资金的紧张程度或企业的商业信用情况。

（2）诊断财务报表的内在逻辑是否合理

“购买商品、接受劳务支付的现金”与资产负债表、利润表等

的钩稽关系如下：

购买商品、接受劳务支付的现金＝营业成本（减去本期生产成

本中非存货转化的部分）＋存货的增加＋应交增值税进项税 ＋

应付账款、应付票据的减少（减去本期以非现金资产抵偿负债

导致的应付账款、应付票据的减少）＋ 预付账款的增加

案例：瑞丰光电现金流量表数据与资产负债表数据发生冲突

材料采购现金流出测算（单位：万元）

（3）通过计算现金购销比率发现问题

现金购销比率=购买商品、接受劳务支付的现金/销售商品、提供劳务收到的现金

在一般情况下，这一比率应接近于商品销售成本率。

通常有2种情况导致该比率不正常，对企业产生不利影响：

“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职工的现金以及为职工支付的现金，包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的其它费用。

但是不包括支付离退休人员的各项费用，包括支付的统筹退休金以及未参加统筹的退休人员的费用，在“支付的其它与经营活动有关的现金”项目中反映；支付的在建工程人员的工资，在“购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金”项目中反映。

“支付的各项税费”项目，反映企业按规定支付的各种税费，包括本期发生并支付的税费，以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金，如支付的教育费附加、矿产资源补偿费、印花税、房产税、土地增值税、车船使用税、预交的营业税等。不包括计入固定资产价值、实际支付的耕地占用税等。也不包括本期退回的增值税、所得税，本期退回的增值税、所得税在“收到的税费返还”项目反映。

支付的各项税费 ≈期初应交税费－期末应交税费+当期利润表确认的各项税费（营业税金及附加、所得税、房产税、车船税等）+当期确认的增值税（不包括与购买固定资产有关的增值税）

“支付其他与经营活动有关的现金”项目，反映与经营活动有关的其他现金流出，如捐赠现金支出、罚款支出、支付的差旅费、业务招待费现金支出、支付的保险费等。

正常情况下的经营活动现金流量净额要大于0，即除了要维护企业经营活动的正常周转外，还应该有足够的补偿经营性长期资产折旧与摊销，以及支付利息和现金股利的能力。

经营活动现金流量小于零：不能维持货币运行，应通过其他活动补偿；在企业成长初期，这是正常状态。但长期经营无法维持。

现金流量表的销售商品、提供劳务收到的现金项目，要和利润表的营业收入项目进行对比分析。企业为了做大利润，利用非常规手段进行赊销，会导致收入与销售商品、提供劳务收到的现金严重不匹配，这种收入的风险比较大。

现金流量表的“购买商品、接受劳务支付的现金“项目，要和利润表的”营业成本“项目进行对比分析。二者的数值不应有过大差距。

经营活动产生的现金流入减去经营活动产生的现金流出，就是经营活动产生的现金流量净额。该指标体现了公司“真实”的盈利能力。

因此，衡量一家企业的优劣，经营活动现金流量净额是非常关键的一个指标。

如果企业营业收入较高，利润也较高，但经营活动产生的现金流量净额并不高，说明该企业只是账面上赚钱，可能存在赊销，但未真正收回现金。

案例：太阳鸟

分析：太阳鸟的主要客户群体是客运轮船公司、旅游客运公司以及政府部门。订单是生产商务游艇和定制的特种作业游艇，而结算并不及时。该公司2016年营业利润只有493.88万元。

“收回投资收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、长期股权投资等而收到的现金。不包括债权性投资收回的利息、收回的非现金资产，以及处置子公司及其他营业单位收到的现金净额。

债权性投资收回的本金，在本项目反映，债权性投资收回的利息，不在本项目中反映，而在“取得投资收益所收到的现金”项目中反映。处置子公司及其他营业单位收到的现金净额单设项目反映。

“收回投资收到的现金”项目不能绝对地追求数额较大。投资扩张是企业未来创造利润的增长点，缩小投资可能意味着企业在规避投资风险、投资战略改变或企业存在资金紧张的问题。此项目的金额大小应该与企业的发展规划以及投资战略相适应。

这个科目是根据“交易性金融资产”、“持有至到期投资”、“可供出售金融资产”、“长期股权投资”等科目的记录分

析填列的，因此此项目可以与资产负债表中上述几个项目进行交叉明细验证。

案例：酒鬼酒

2011年现金流量表显示当年收回投资收到的现金为6000万元。资产负债表显示，其交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资在年初和年末均为0，只有长期股权投资发生了变化。长期股权投资附注显示：其对中铁金桥世纪山水置业有限公司的投资从期初的6000万元减少为0。

“取得投资收益收到的现金”项目，反映企业交易性金融资产、可供出售金融资产投资分得的现金股利，从子公司、联营企业或合营企业分回利润、现金股利而收到的现金（收到的现金股利），因债权性投资而取得的现金利息收入。包括在现金等价物范围内的债权性投资，其利息收入在本项目中反映。不包括股票股利。

此项目存在发生额说明企业进入投资回收期。该项目金额同利润表当中的投资收益项目进行对比分析，可以考察投资收益的收现状况，同资产负债表当中的投资资产金额进行对比分析，可以考察投资资产的现金回报情况。

“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额”项目，反映企业出售、报废固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金（包括因资产毁损而收到的保险赔偿收入），减去为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。

此项目一般金额不大，如果数额较大，表明企业产业、产品结构将有所调整，或者表明企业未来的生产能力将受到严重的影响、已经陷入深度的债务危机之中，靠出售设备来维持经营。

“处置子公司及其他营业单位收到的现金净额”项目，反映企业处置子公司及其他营业单位所取得的现金减去相关处置费用、以及子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物后的净额。

此项目出现变动，说明企业对其子公司进行了处置。此时就需要根据该公司的战略安排结合处置子公司的具体的披露情况，分析企业处置该公司的合理性。

“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产、取得无形资产和其他长期资产所支付的现金及增值税款、支付的应由在建工程和无形资产负担的职工薪酬现金支出，但为购建固定资产而发生的借款利息资本化部分、融资租入固定资产所支付的租赁费除外。

此项目表明企业扩大再生产能力的强弱，可以了解企业未来的经营方向和获利能力，揭示企业未来经营方式和经营战略的发展变化。

案例：苏宁电器购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金逐年升高。

分析：对于成长性公司而言，通常投资活动的现金流量净额往往是负数，因为伴随着规模的扩张，公司将发生大量的资本性支出，用于购买设备厂房等。对创业板公司的统计也证实了上述情况。

“投资支付的现金”项目，反映企业取得的除现金等价物以外的权益性投资和债权性投资所支付的现金以及支付的佣金、手续费等附加费用。

此项目表明企业参与资本市场运作、实施股权及债权投资能力的强弱，主要分析投资方向与企业的战略目标是否一致。

“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”项目，反映企业购买子公司及其他营业单位购买出价中以现金支付的部分，减去子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物后的净额。

对投资活动现金流量的分析，主要应关注其重要性，即投资活动的现金流出量与企业发展战略、投资计划之间的吻合程度及其效益。

投资活动现金流量净额小于零，说明企业投资活动存在资金缺口。

对于投资活动现金流的重大项目，还需要关注其持续性。现金流入的项目持续性都比较差。对于现金流出，要看是由构建固定资产等引起（意味着主业规模的扩张），还是由投资金融资产支付的现金所引起（一般不会提升公司未来的持续盈利能力及价值）。

案例1：佛山照明投资活动现金流变化

分析1：2006至2008年，二级股票市场投资的收益与行情密切相关，2009年市场行情走弱，投资现金流入也大幅减少。

案例2：德尚电力投资活动的现金流变化

德尚电力的现金流（单位：亿美元）

分析2：该公司在盈利、经营活动现金流大幅下滑的情况下，靠借款进行持续大额的投资无法持续，故2013年初被负债压倒，资金链断裂，无力偿还巨额债务，最终破产重组。

“吸收投资收到的现金”项目，反映企业以发行股票等方式筹集资金实际收到的款项净额(发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额)。以发行股票等方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，在“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目反映。此项目表明企业通过资本市场筹资能力的强弱。

“取得借款收到的现金”项目，反映企业举借各种短期、长期借款而收到的现金。此项目数额的大小，表明企业

通过银行筹集资金能力的强弱，在一定程度上代表了企业商业信用的高低。

“偿还债务支付的现金”项目，反映企业以现金偿还债务的本金。此项目有助于分析企业资金周转是否已经进行良性循环状态。

“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利、支付给其他投资单位的利润或用现金支付的借款利息、债券利息。利润的分配情况可以反映企业现金的充裕程度。

案例：苏宁电器借款筹资来源的不同。

借款筹集资金在筹资活动现金流入占比

分析：2005、2007年，接口融资占公司筹资活动现金流入90%。2004、2006、2008三年权益筹资活动现金流入较大。因为2004年IPO上市发行2500万股，2006年和2008年增发2500万股和5400万股。

筹资活动的现金流量应该适应企业经营活动、投资活动的需要，在整体上反映企业融资状况及其成效。

一般来说，债务筹资活动产生的现金净流量越大，企业面临的偿债压力也越大，但如果现金净流入量主要来自于企业吸收的权益性资本，则不会面临偿债压力，资金实力反而增强。因此，在分析时，可将吸收权益性资本收到的现金与筹资活动现金总流入比较，所占比重大，说明企业资金实力增强，财务风险降低。

案例：乐视网2016年筹资活动产生的现金流入超过177亿，包括111亿吸收投资收到的现金（发行股票、债券等筹资及实际收到的股款净额），63亿借款取得的现金（由于几乎用光了所有的银行贷款额度，63亿还包括向股东个人的借款）。

筹资活动产生的现金流入主要用于：一是维持现有生产的必要支出，二是为扩大生产、开展新的业务或投资到非核心资产上。

如果扩大生产、开展新的业务或投资到非核心资产上的收益率低于平均筹资成本，则不合理。

筹资活动现金流的真实性一般会比较高，因为筹资活动的现金流入，主要是公司发行股份，取得借款，或者发行债券进行融资，一般情况下都会受到比较严格的监管。现金流出主要是公司支付的债券利息和红利，也不容易粉饰和操纵。

经营活动现金流量的质量分析：

投资活动产生的现金流量，需要关注投资现金流出与企业发展战略吻合程度及其效益。

对外投资现金流出量的补偿机制：通过对外出售投资或者获得投资收益来补偿。

经营性长期投资现金流出量的补偿机制：通过处置或摊销折旧（经营活动）来补偿。投资流出量为负数，一般表明企业在扩张。

经营活动、投资活动需要现金支持时，筹资活动应能及时足额筹措到相应资金。筹资活动现金流量，是经营投资活动的发动机。

企业经营投资活动产生大量现金时，筹资活动应及时清偿相应贷款，避免不必要利息支出。

现金净流量小于零：需关注企业是否面临偿债压力或缺乏投资机会。

现金净流量大于零：需要关注筹资与投资、经营规划是否协调。

高质量的现金流量的特征：

分析现金流量质量并不能只简单地看其增减数量，尤其是非经营性现金流量。

关注现金流量的变化结果与变化过程的关系：

思考题：某企业现金净减少100万元，是否意味着偿债能力很差？反之，现金流净增加100万元，是否应认为该企业获利能力与偿债能力好？

分析：

案例：蒙牛乳业2001年至2013年现金流量结构分析。

笔记.财务报表分析.第4章

问题三：酒店式公寓是否有风险？

优质回答近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更<--NEWSZW_HZH_BEGIN--><--NEWSZW_HZH_BEGIN--> 是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。

酒店式公寓的独到之处

鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

北京酒店式公寓的市场一直坚挺

锋上经纪的市场分析人士对记者指出，在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24．5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。而根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

这位人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

酒店式公寓的投资特点

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。

张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

上海酒店式公寓投资危机初现

上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。

据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50％，而用来自住的比例很小。

上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。

然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。

就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。

其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。

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酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

看完本文，相信你已经对金桥信息资金流入有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试天成财经推荐的方法去处理。